実務に役立つ法律情報（第５回）～知っていて損はない！「インターネットで土地価格を調べる方法」～

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実務に役立つ法律情報（第５回）

～　知っていて損はない！「インターネットで土地価格を調べる方法」　～

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今回は、土地の価格の調査方法について説明させていただきます。

土地の価格としては、（１）時価、（２）公示価格（もしくは基準地価格）、（３）相続税評価額（路線価）、（４）固定資産評価額があります。


１．評価額について

（１）時価

特定の土地の時価は幾らか？

時価とは、要は、売ることのできる金額（買ってもらえる金額）のことです。需要と供給、当該土地の固有の事情などにより変動しますので、個別に評価するなら、不動産鑑定士の先生に鑑定してもらうか、不動産仲介業者さんに査定をお願いすることになります。

（２）公示価格（もしくは基準地価格）

国（公示価格）もしくは都道府県（基準地価格）が、１年に１回、特定のポイントの土地の適正価格を評価するものです。

時価を査定する際にも大きな基準となる評価額です。

国土交通省のサイト「土地総合情報システム」に公示価格（もしくは基準地価格）と不動産取引価格の情報が掲載されています。ただし、不動産取引価格の情報は少ないようですが。

（３）相続税評価額（路線価）

続税を課税するための前提となる土地の評価額です。
　国税庁のサイト「路線価図・評価倍率表」に掲載されています。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

（４）固定資産評価額

固定資産税を課税するための前提となる評価額です。
土地を所有されている方には、毎年、固定資産税が課税されているので通知があるはずです。所有者の方は、市役所で固定資産税・都市計画税評価証明書を発行してもらうこともできます。

（５）各評価額の関係

相続税評価額（路線価）は公示価格（もしくは基準地価格）の８割、固定資産評価額は公示価格（もしくは基準地価格）の７割が目安とされているようです。


２．公示価格（もしくは基準地価格）の簡単な調べ方

公示価格イコール時価ではありません。公示価格は一定の標準地の「正常価格」にすぎず、特定の土地の時価は需要と供給、位置、形状などにより修正されるからです。
しかし、公示価格は時価を査定する際にも大きな基準となる評価額であり、ある程度の幅で時価が推測できますので近隣の公示価格を調べることは重要だと思います。

全国の公示価格（もしくは基準地価格）は国土交通省のサイト「土地総合情報システム」に掲載されていますが、調べたい土地に最も近い公示価格地を調べるためには、「所在地及び地番」から手作業で調べる必要があります。同じ町名なら簡単ですが、隣りの町名となると、土地勘のない場所では困難です。

この点、一般財団法人資産評価システム研究センターのサイト「全国地価マップ」の「地価公示・地価調査」では、各公示価格地が一つの地図上に掲載されていますので、特定の土地に近い公示価格地を簡単に調べることができます。「固定資産税路線価等」、「相続税路線価等」も掲載されています。
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

一度、試していただければと思います。とても便利です。


３．参考サイトの整理

国税庁サイト＞路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

一般財団法人資産評価システム研究センター「全国地価マップ」
http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal?mid=216

日本不動産鑑定士協会＞公的評価と民間評価（不動産評価との関わり）
https://www.fudousan-kanteishi.or.jp/koutekihyouka_minkanhyouka/
各公的評価指標が分かり易く整理されています。

京都府不動産鑑定士協会＞鑑定評価額と実勢価格
http://www.kantei-kyoto.or.jp/?page_id=15
各評価指標が詳しく解説されています。

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